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深府辦規(guī)〔2019〕3號(hào)

　　各區(qū)人民政府，市政府直屬各單位：

　　《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)逕向市規(guī)劃和自然資源局反映。

　　深圳市人民政府辦公廳

　　2019年4月28日

關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法

　　第一條 為加強(qiáng)土地用途變更和容積率調(diào)整管理，依法妥善解決歷史遺留問題，盤活存量土地，保障公共利益，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于在2015年10月9日前經(jīng)生效法定圖則變更土地用途或者調(diào)整容積率的已出讓未建用地的處置。

　　已出讓未建用地申請(qǐng)按照本辦法處置的，需不屬于閑置土地或者雖屬于閑置土地但已依法處置完畢，可以由土地使用權(quán)人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　　第三條 本辦法所稱已出讓未建用地，是指以協(xié)議方式出讓并已簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但尚未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目用地，不包括招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓用地。

　　本辦法所稱動(dòng)工開發(fā)，是指建設(shè)項(xiàng)目依法取得施工許可證后的下列情形之一：

　?。ㄒ唬┬柰谏罨拥捻?xiàng)目，基坑開挖完畢；

　?。ǘ┦褂脴痘捻?xiàng)目，打入所有基礎(chǔ)樁；

　　（三）其他項(xiàng)目，地基施工完成三分之一。

　　本辦法所稱變更土地用途，是指《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定的用地分類大類之間的用途變更。

　　第四條 土地用途變更和容積率調(diào)整的處置應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃先行、土地節(jié)約集約利用、利益共享等基本原則，優(yōu)先保障城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施實(shí)施。

　　第五條 已出讓未建用地申請(qǐng)土地用途變更或者容積率調(diào)整后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)無償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，但按照本辦法第八條第一款第二項(xiàng)規(guī)定處置的除外。

　　第六條 市規(guī)劃和自然資源主管部門（以下簡(jiǎn)稱市主管部門）負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和監(jiān)督已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置工作。

　　市主管部門轄區(qū)派出機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱派出機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置及具體審批工作。

　　市住房主管部門負(fù)責(zé)按照本辦法建設(shè)的人才住房的相關(guān)管理工作。

　　第七條 生效法定圖則變更已出讓未建用地土地用途的，原土地使用權(quán)人可以選擇以下方式申請(qǐng)對(duì)原土地使用權(quán)進(jìn)行處置：

　　（一）繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。用途變更后的用地可由社會(huì)資本投資建設(shè)的，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，但城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地變更為其他用途的，按照本條第一款第三項(xiàng)規(guī)定處置。

　　（二）公開轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。用途變更后的用地可由社會(huì)資本投資建設(shè)的，通過政府指定的公開交易平臺(tái)，按照生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。土地用途變更為居住用地的，應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定建設(shè)人才住房。

　　公開交易時(shí)，以生效法定圖則確定的規(guī)劃指標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格作為底價(jià)。成交后，溢價(jià)部分扣除相關(guān)稅費(fèi)及交易成本后的50%和原土地使用權(quán)出讓合同約定土地用途剩余年期的市場(chǎng)價(jià)格歸原土地使用權(quán)人所有，其余歸政府所有。

　?。ㄈ┘{入土地整備。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，以收購、土地置換和依法收回土地使用權(quán)等方式進(jìn)行處置。

　　以協(xié)議方式出讓給行政機(jī)關(guān)的用地，以及法律、法規(guī)或者土地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定變更土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，不得申請(qǐng)變更土地用途，依法收回土地使用權(quán)。

　　第八條 原土地使用權(quán)人申請(qǐng)按照本辦法第七條第一款第一項(xiàng)規(guī)定變更土地用途的，除本條第一款第二項(xiàng)規(guī)定情形外，應(yīng)先行無償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，并按照以下規(guī)定進(jìn)行處置：

　?。ㄒ唬┯缮虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，超出原合同約定建筑面積的部分建設(shè)為可銷售的人才住房，其余建設(shè)為普通商品住房和相關(guān)配套設(shè)施（含商業(yè)）。原土地使用權(quán)人也可申請(qǐng)將該用地住宅部分均建設(shè)為可銷售的人才住房，配套商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。

　　除上述情形外，由工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地等變更為居住用地的，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，住宅部分均建設(shè)為可銷售的人才住房，配套商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。

　?。ǘ┯善渌猛居玫刈兏鼮槲捏w設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)福利、社會(huì)停車場(chǎng)（庫）、加氣站、充電站和訓(xùn)考場(chǎng)用地的，經(jīng)征得市級(jí)相關(guān)行政主管部門同意后，可以由原土地使用權(quán)人按生效法定圖則繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　?。ㄈ┏鲜銮樾瓮?，其他各類用途之間的變更，按照生效法定圖則確定的容積率核算建筑面積。其中，由工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，應(yīng)將超出原合同約定建筑面積部分的20%（須為辦公用房或生效法定圖則未規(guī)劃的公共配套設(shè)施用房）無償移交政府。由居住、工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地變更為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的，在符合《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等規(guī)定的條件下，經(jīng)專題研究論證，也可按法定圖則調(diào)整程序申請(qǐng)將該地塊調(diào)整為居住用地，其住宅部分建設(shè)為可銷售的人才住房，配套商業(yè)部分按照有關(guān)管理規(guī)定建設(shè)和銷售。

　　按照前款規(guī)定核算繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的建筑面積后，不足原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積部分除按照第十三條規(guī)定扣減地價(jià)外，不再做任何補(bǔ)償。

　　第九條 生效法定圖則將已出讓未建用地規(guī)劃為多個(gè)不同用途地塊的，除城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地外，原宗地范圍內(nèi)相鄰不同用途地塊按照《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》規(guī)定可混合開發(fā)建設(shè)的，直接建設(shè)；需分別獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)同時(shí)辦理分宗手續(xù)；因用地面積過小無法獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的地塊，無償收回土地使用權(quán)，但其與原宗地范圍內(nèi)可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)地塊的規(guī)劃用途相同或可混合開發(fā)建設(shè)的，該地塊的建筑面積可按照生效法定圖則確定的容積率和規(guī)劃用途轉(zhuǎn)移至該獨(dú)立開發(fā)建設(shè)地塊，不再個(gè)案調(diào)整法定圖則。主管部門應(yīng)當(dāng)同時(shí)建立臺(tái)賬，將該類情形納入城市規(guī)劃“一張圖”管理。

　　第十條 已出讓未建用地生效法定圖則確定的用途與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途一致，或部分用途變更為公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施用地但主導(dǎo)用途一致，因容積率調(diào)整增加建筑面積的，原土地使用權(quán)人可以申請(qǐng)按照以下規(guī)定處置：

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)用地增加建筑面積的，除無償移交需建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地外，還應(yīng)將超出原合同約定建筑面積部分的20%（須為辦公用房或生效法定圖則未規(guī)劃的公共配套設(shè)施用房）無償移交政府。

　?。ǘ┚幼∮玫卦黾咏ㄖ娣e的，除無償移交需建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地外，超出原合同約定建筑面積的部分均建設(shè)為可銷售的人才住房。

　?。ㄈ┏鞘谢A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地增加建筑面積的，無償移交規(guī)劃的其他城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，直接按照法定圖則繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。

　　（四）工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地增加建筑面積的，由市政府或市主管部門另行規(guī)定。

　　原土地使用權(quán)人無償移交生效法定圖則規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地后，按照法定圖則繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的建筑面積低于原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積的，在符合《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》等規(guī)定的條件下，經(jīng)專題研究論證，可按法定圖則調(diào)整程序申請(qǐng)按照原土地使用權(quán)出讓合同約定的建筑面積開發(fā)建設(shè)。確實(shí)無法按照原土地使用權(quán)出讓合同約定的建筑面積開發(fā)建設(shè)的，按照相關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償。

　　第十一條 原土地使用權(quán)出讓合同只約定用地面積但未約定建筑面積的，按照居住用地容積率1.8，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地容積率2.0，工業(yè)、物流倉儲(chǔ)用地及城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等其他用途用地容積率1.0，核算其原合同約定建筑面積。

　　生效法定圖則將已出讓未建用地規(guī)劃為多個(gè)地塊的，原土地使用權(quán)出讓合同約定建筑面積按照不同地塊占原宗地用地面積比例分?jǐn)傊粮鞯貕K。

　　第十二條 土地用途變更后的土地使用權(quán)期限按照法律規(guī)定的最高年期確定。土地使用權(quán)起始日期維持原土地使用權(quán)出讓合同約定不變，但變更后宗地的土地用途僅為居住用地且住宅部分均建設(shè)為可銷售的人才住房的，土地使用權(quán)起始日期可重新計(jì)算。

　　容積率調(diào)整但不涉及土地用途變更的，土地使用權(quán)期限和起始日期維持原土地使用權(quán)出讓合同的約定不變。

　　第十三條 土地用途變更和容積率調(diào)整應(yīng)當(dāng)依法完善相關(guān)處置手續(xù)并繳納地價(jià)。

　　按照本辦法第八條規(guī)定處置后由原土地使用權(quán)人繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的，以繼續(xù)開發(fā)建設(shè)部分剩余年期市場(chǎng)價(jià)格與原土地使用權(quán)出讓合同約定用途剩余年期市場(chǎng)價(jià)格的差值補(bǔ)繳地價(jià)。差值為負(fù)的，按差值予以補(bǔ)償，但補(bǔ)償金額不得超過已繳納地價(jià)的剩余年期殘值，補(bǔ)償金額在土地整備計(jì)劃中列支。其中，可銷售人才住房的地價(jià)暫按商品住房用地市場(chǎng)價(jià)格的30%確定，如我市地價(jià)測(cè)算規(guī)則對(duì)此進(jìn)行調(diào)整的，從其規(guī)定。

　　按照本辦法規(guī)定移交政府的建筑面積產(chǎn)權(quán)歸政府，不繳地價(jià)。

　　本辦法對(duì)應(yīng)繳地價(jià)未作具體規(guī)定的，按照我市地價(jià)測(cè)算規(guī)則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第十四條 派出機(jī)構(gòu)受理已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整申請(qǐng)，審定處置方案后核發(fā)建設(shè)用地方案圖和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議。

　　除法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定外，擬審定的已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整處置方案應(yīng)在部門門戶網(wǎng)站公示征求意見，公示時(shí)間不得少于7個(gè)工作日，公示的時(shí)間和地點(diǎn)應(yīng)在深圳特區(qū)報(bào)或深圳商報(bào)上發(fā)布。

　　第十五條 按照本辦法無償移交的城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，其地下空間也一并無償移交。

　　按照本辦法建設(shè)的人才住房由市住房主管部門直接納入安居工程計(jì)劃。市住房主管部門統(tǒng)籌人才住房的供應(yīng)和配售工作，也可根據(jù)需要指定市人才住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)按照配售價(jià)格優(yōu)先購買人才住房。在簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議前，由土地使用權(quán)人與市住房主管部門或者其委托單位簽訂建設(shè)和管理任務(wù)書。

　　按照本辦法移交的辦公用房應(yīng)相對(duì)集中布局，以棟、層等固定界限為基本單元移交區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）指定部門作為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房。在簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議前，由土地使用權(quán)人與區(qū)政府（新區(qū)管委會(huì)）指定部門簽訂物業(yè)監(jiān)管協(xié)議，物業(yè)監(jiān)管協(xié)議中應(yīng)約定移交政府辦公用房的面積，具體位置（樓層）、有關(guān)設(shè)計(jì)要求等內(nèi)容。

　　第十六條 市主管部門應(yīng)當(dāng)健全監(jiān)督檢查制度，落實(shí)監(jiān)管措施，建立臺(tái)賬，加強(qiáng)對(duì)土地用途變更和容積率調(diào)整處置的批后監(jiān)管。

　　第十七條 已出讓未建用地經(jīng)生效法定圖則變更土地用途和調(diào)整容積率，原土地使用權(quán)人未在本辦法有效期內(nèi)申請(qǐng)?zhí)幹玫?，不再受理相關(guān)申請(qǐng)，依法收回土地使用權(quán)。

　　第十八條 城市更新、土地整備、征地返還用地和非農(nóng)建設(shè)用地等涉及土地用途變更和容積率調(diào)整的，不適用本辦法。

　　前海合作區(qū)、保稅區(qū)涉及土地用途變更和容積率調(diào)整，法律、法規(guī)或市政府另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

　　第十九條 已出讓未建用地經(jīng)派出機(jī)構(gòu)按照《關(guān)于規(guī)范已出讓未建用地土地用途變更和容積率調(diào)整的處置辦法（試行）》（深規(guī)土〔2015〕588號(hào)）的規(guī)定，于2017年10月9日前審定處置方案的，可按照原處置方案處理。

　　已出讓未建用地在本辦法實(shí)施前申請(qǐng)土地用途變更或者容積率調(diào)整獲得批準(zhǔn)且已簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議的，不適用本辦法。

　　第二十條 本辦法自公布之日起施行，有效期5年。

　　轉(zhuǎn)載時(shí)間：2022-06-02

　　轉(zhuǎn)載來源：深圳市人民政府辦公廳

　　轉(zhuǎn)載鏈接：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/zcwj/gfxwj2/content/post_7722637.html

　　政策解讀：http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/zcwj/zcjd/content/post_5839107.html